【漫步华尔街】美国人的“以房养老”:反向抵押贷款
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金奖章全球投资:对美国老人来说退休金是不足以维持生活需要的,那他们是怎样养老?“反向抵押贷款”就为美国老人们提供了一种选择。

“老有所养”是每个国家都需面临的问题,随着生活质量的改善,老年人的寿命也越来越长,因此,妥善解决老有所养的问题,就成为迫不容缓的社会问题,美国也不例外。在总人口中,老年美国人在人口中的比例快速增长,同时也比以往任何时候都活得更长。根据15个联邦政府机构联合编制的最新报告《老年美国人2012》(Older Americans 2012)的统计,2010年时,年满65岁的美国人有4000万,约占总人口的13%;到了2030年,这个人口群体的人数将达到7200万,占人口总数的20%。

对于老年后的养老,美国的社会安全保障体系有较为完备的规划,即通过社会安全退休保障金(Social Security Retirement Insurance Benefits)、退休账户存款等方式,使美国人在退休后,可以继续有一定的收入,保证最基本的生活需求得到满足。根据社会安全保障署的资料,目前有6300万人领取社安保障金,其中5500万人领取“社保退休金”或“残障人保障金”,800万人领取“社保辅助金”。从总体上看,目前领取社安保障金的平均额是每人每月1082美元。除了社保退休金外,按规定在工作期间存入退休账户的钱,到了规定的年龄(目前是59岁6个月,在此之前从退休账户取钱是要罚款的)就可以拿出来补贴家用了。

对于许多美国人来说,社保退休金以及退休账户的钱,并不足以维持各种生活需要,因此,就有必要考虑其他“来钱”的途径,其中之一便是“以房养老”。这里所说的“以房养老”,并不是指有几栋房子可以出租,用租金补贴家用,而是指“反向抵押贷款”(reverse mortgage),即用自己目前所居住的房子来得到贷款,利用贷款的钱补贴家用

所谓的反向抵押贷款,顾名思义,即与普通的房屋抵押贷款相反。普通房屋贷款是屋主每个月从自己的腰包中拿钱还贷;而反向抵押贷款虽然也是向贷款机构借钱,但并不需要还贷,反而贷款者每月寄一定数目的钱给屋主,供屋主使用。屋主有了这笔钱,就可以弥补社保退休金及退休账户的不足,用以日常的开支。它是主要针对62岁以上拥有房产的老人而制定的抵押贷款,与传统贷款不同,反向贷款是将产权抵押给银行后,银行按月或按年支付现金给借款人,一直延续到借款人卖房或去世。这种贷款主要是利用老年人拥有的房产来达到以房养老的目的。在借款人去世后,放出贷款的金融机构将获得房屋的产权,并通过拍卖、出租等行为,来补偿贷款的本金和利息。这些金融机构也享有房产的升值部分。而如果借款人一方,如其子女,想保留房产,则需把贷款金额跟利息付清。

反向抵押贷款的最基本因素是屋主的年龄及房屋“净值”。根据规定,符合条件申请反向抵押贷款的人,首先必须年满62岁,在其他条件相同的情况下,年龄越大,获得的贷款额越多。此外,申请反向抵押贷款的人,必须拥有属于自己的房子,而且这个房子必需有“净值”,即房屋的价值高于所欠的贷款额,“净值”越高,可以得到的贷款也越多。举例来说,一个65岁的人,有一栋“净值”20万美元的房子,那么他可能得到的贷款,比只有15万美元“净值”的房屋屋主要高;而一个65岁的人,有一栋“净值”20万美元的房子,那么他可能得到的贷款,比70岁、同样有一栋“净值”20万美元的房子的屋主能够得到的贷款要少。当然,除了屋主年龄、房屋净值外,影响反向抵押贷款额的因素还包括利率、政府对贷款额度的限制等因素。而申请普通房屋贷款时十分重要的个人信用、收入等因素,对于申请反向抵押贷款完全不起作用,这是特别值得指出的。

反向贷款可补贴家用,子女或无法继承房产。

反向抵押贷款的最大优点是屋主不但可以将自己的房子像提款机一样取钱,而且可以在自己的房子中一直住下去,直到去世或不想再住了为止。

然而,办理反向贷款后,屋主的房子很可能不再属于下一代或其他继承人。因此,利用反向抵押贷款的老年人,往往更重视自己老年时的生活而不在乎有没有房产可以让子女继承。

反向贷款的另一缺点是手续费比较高。根据个人情况的不同,手续费从5000到上万元不等。屋主在申请时,需花费的现金大概为600元左右,剩下的手续费含在贷款里。反向贷款的利息跟普通贷款相似。

年龄越大贷款额越多,贷款上限约为35万元。

反向贷款的申请者要满足一定条件。首先,房屋的屋主必须年满62岁,要住在房子里,并且要按时付清地税;同时,屋主需购买房屋保险并做好房屋维护。

年龄是影响可贷款金额的一个重要因素。在同等条件下,年龄越大,能够贷得的金额也就越多。例如,62岁的屋主差不多可以贷出房价的一半,但如果屋主年满80,可能就可取得房价的60%。

除此之外,政府规定贷款房屋的最高估价为62.5万元,超出的部分不参与计算贷款。所以,用反向贷款最多可以借到的金额为35万左右。

取得贷款有两种方法。申请人可以在第一年一次性取出贷款总金额的一半;而如果没有急用,也可以每个月让银行设定自动转账,持续的领取款项。

屋主申请反向抵押贷款并得到批准的话,一般有几个方法领取现金:

1、一次性提取现金,即将全部贷款额一次性取出。

2、每个月提取相同数额的现金,无论时间多长,只要屋主一直住在这个房子里,贷款机构就必须按月支付钱款,没有总数上限。比如,贷款机构每个月支付500美金给屋主,没有时间限制,直到屋主去世或搬家。因此,从得到贷款开始,活得越长,得到的钱就越多,也正是这个因素,年纪越大者,每月得到的贷款金额就越多,毕竟年纪越大,越可能更早地离开人世,贷款机构就可少支付每月现款次数。

3、在规定的年限中,每个月支付相同数额的现款,比如20年内每个月支付500美金。

4、设定一个贷款额度,在任何时候可以随时提取,直到贷款额度提取完。

5、根据屋主的需要,将以上几个提取方法做各种组合。

美国对反向抵押贷款的监管十分严格,法规由国会通过,目前的监管机构是联邦房屋署(FHA)。在反向抵押贷款中,最流行的是由联邦房屋署担保的“房屋产权转换按揭”(Home Equity Conversion Mortgage,简称HECM),占整个反向抵押贷款的90%。

从总体上看,美国老人利用房屋反向贷款的还比较少,但却有逐渐增多的趋势。随着战后一代进入退休年龄,而这批人中有自己住房的人的比例很高,大大高于上一代,因此今后利用房屋反向贷款的老人越来越多是没有疑问的。

(完)

文章来源:美国中文网(原标题为《华人在美国养老不可不知的“反向贷款”:房子秒变提款机》)、金融读书会

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